С глаз долой, из сердца вон.
Таков вывод нового исследования UNLV, которое показало, что цены на недвижимость для домов в районах, подверженных лесным пожарам, падают по сравнению с домами в районах с низким уровнем риска сразу после пожара. Но эффект носит временный характер: цены продажи в зонах риска восстанавливаются в течение одного-двух лет.
Хотя это может звучать как благословение как для домовладельцев, так и для агентов по недвижимости, экономист-исследователь UNLV Шон Маккой говорит, что это явление может также представлять собой своего рода проклятие.
Это потому, что покупатели жилья так высоко ценят дома с привлекательным видом и красивой изолирующей густой растительностью, обеспечиваемой горными пожароопасными зонами, что даже освещение в СМИ неконтролируемых пожаров, массовых эвакуаций или смертей может не сдерживать их. В результате прирост жилых домов в лесных массивах Соединенных Штатов - районах ландшафта, обычно называемых границей между дикими землями и городом (WUI) - значительно увеличился в последние годы с примерно 30,8 миллиона единиц жилья в 1990 году до 43,4 миллиона единиц жилья к 2010 году.
И все больше людей, живущих в WUI, создают идеальные условия для крупномасштабных стихийных бедствий.
«В той мере, в какой домовладельцы ценят благоустройство окружающей среды в этих зонах повышенного риска, - сказал Маккой, - если участники рынка систематически недооценивают вероятность возникновения пожара, мы можем наблюдать неэффективно растущие темпы жилищного строительства в лесных массивах». районах, а также потенциальное снижение готовности существующих домовладельцев предпринимать шаги, необходимые для предотвращения воздействия огня на их дома».
Маккой сказал, что маловероятно, что освещение в СМИ недавних пожаров в Калифорнии вызовет длительные изменения в субъективных представлениях домовладельцев о пожаре, повлиявшем на их имущество.
«Несмотря на первоначальное падение цен на недвижимость в районах, подверженных риску, результаты нашего исследования показывают, что первоначальные опасения покупателей жилья по поводу риска пожара исчезнут, и развитие в районах риска может продолжаться», - сказал он.. «Это проблема: многие недавние исследования показывают, что лесные пожары являются не только результатом изменений глобального климата, но и быстрым ростом жилищного строительства в лесных землях».
Маккой и соавтор Рэнди П. Уолш из Университета Питтсбурга провели исследование в Колорадо, но говорят, что результаты могут помочь домовладельцам, законодателям, страховщикам и людям в США, где насчитывается более 100 000 лесных угодий. лесные пожары ежегодно.
В своем исследовании Маккой и Уолш изучили данные о сделках с недвижимостью почти 360 000 объектов недвижимости в восьми округах Колорадо, которые пострадали от 18 сильных лесных пожаров в период с 2000 по 2012 год.
Маккой и Уолш использовали статистические методы, чтобы сопоставить изменения цен на недвижимость до и после лесных пожаров для двух различных типов домов: дома, расположенные в зонах риска лесных пожаров, и аналогичные дома, расположенные в зонах низкого риска. Они также объединяют эту информацию с информацией о продаже недвижимости и 3D-моделированием, которое учитывает риск домов и близость к лесным пожарам, а также мнение жителей о пожарах или последующих шрамах от ожогов в зависимости от того, как высота и густота леса повлияют на их линию. прицел.
«Эта стратегия моделирования позволяет нам использовать рынки недвижимости в качестве объектива, чтобы делать выводы относительно основных связей между пожаром и восприятием пожарного риска в очень точном географическом и временном масштабе», - сказал Маккой. «Если недавний пожар вызвал значительное изменение значимости пожарного риска, это в конечном итоге отразится на снижении спроса на дома в пожароопасных зонах».